BGH: Immobilienmakler müssen Daten aus dem Energieausweis in Immobilieninserate aufnehmen

Auch Immobilienmakler sind verpflichtet, in ihren Immobilieninseraten die Pflichtinformationen aus dem Energieausweis anzugeben. Das hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in drei Verfahren entschieden (BGH, Urteile vom 05.10.2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17) und damit für Rechtsklarheit gesorgt.

Öffentliche Ankündigungen für den Verkauf, die Vermietung, die Verpachtung oder das Leasing von Immobilien müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis für das Gebäude enthalten. Im Einzelnen sind dies die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), den Energiebedarf bzw. Energieverbrauch des Gebäudes, die wesentlichen Energieträger für die Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse des Gebäudes (§ 16a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 5 EnEV). Mehrere Landgerichte und Oberlandesgerichte hatten sich bereits mit der Frage zu befassen, ob Immobilienmakler wettbewerbswidrig handeln, wenn ihre Immobilieninserate die Pflichtangaben aus dem Energieausweis nicht enthalten. Sie beantworteten sie nicht einheitlich. Grund dafür war, dass der Wortlaut des § 16a Abs. 1 und Abs. 2 EnEV nur Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber zu den Energieangaben verpflichtet, nicht jedoch Immobilienmakler.

Auch der BGH begründet sein Ergebnis nicht immobilienrechtlich auf der Grundlage des § 16a EnEV, sondern wettbewerbsrechtlich.

Er stellt zunächst klar, dass kein Verstoß gegen § 16 der EnEV vorliegt, weil, wie schon die Vorinstanzen festgestellt hatten, Immobilienmakler nicht Adressat der darin geregelten Angabepflichten seien.

Fehlende Energieangaben in der Immobilieninseraten stellten aber eine wettbewerbswidrige Irreführung durch Unterlassen nach § 5a Abs. 2 und 4 UWG dar. Nach dieser Vorschrift dürfen dem Verbraucher wesentliche Informationen nicht vorenthalten werden. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis seien aber wesentlich für die Entscheidung des Verbrauchers, sich mit dem Immobilienangebot näher zu befassen. Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU verpflichte auch Immobilienmakler, die dort geforderten Angaben im Falle des Angebotes einer Immobilie zu machen, so dass diese auch europarechtlich fundiert als wesentliche Information anzusehen sein.

Weiterführende Informationen

Pressemitteilung des BGH Nr. 156/2017 vom 05.10.2017

pbg