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Immobilienwirtschaft

Überblick

Das gewerbliche Anbieten und Bewerben von Immobilien berührt eine Reihe von Gesetzen. Zu beachten sind Regelungen des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), der Preisangabenverordnung (PAngV), der Gewerbeordnung (GewO), des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG), der Energieeinsparverordnung (EnEV), des Telemediengesetzes (TMG), der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) sowie die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu Fernabsatzverträgen und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen.

Die folgenden Fragestellungen sind für Immobilienmakler von besonderer Relevanz:

Sind Vertrieb und Vermittlung von Immobilien erlaubnispflichtig?

Eine besondere Erlaubnis ist erforderlich für die gewerbsmäßige Vermittlung von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume sowie für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO). Die
gewerbliche Maklertätigkeit ohne die erforderliche Genehmigung ist wettbewerbswidrig, da die Vorschrift zur Erlaubnispflicht eine Marktverhaltensregelung i.S.d. § 3a UWG ist. Die Werbung für Maklerleistungen ohne Genehmigung stellt zudem eine Irreführung über die Zulassung des Unternehmers dar (§ 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 UWG).

Der gewerbliche Verkauf und die gewerbliche Vermietung eigener Immobilien ist nicht erlaubnispflichtig. Der Gewerbetreibende bedarf neben der bloßen Gewerbeanzeige (§ 14 GewO) keiner besonderen Genehmigung oder Zulassung.

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Welche Angaben in Bezug auf den Anbieter sind bei gewerblichen Immobiliengeboten zu machen?

Erkennbarkeit der Gewerblichkeit

Ein Immobilienangebot muss erkennbar machen, dass es von einem gewerblichen Anbieter stammt. Es darf nicht als Privatangebot getarnt werden. Für die umworbenen Verkehrskreise muss deutlich werden, ob der Anbieter ein gewerblich tätiges Immobilienunternehmen oder eine Privatperson ist. Unzulässig ist daher das Hervorrufen des unzutreffenden Eindrucks, es handele sich um ein Privatangebot (Nr. 23 Anh. zu § 3 Abs. 3 UWG, § 4 Nr. 3 UWG, § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 UWG). Der Makler, der Wohnungen zur Miete anbietet, muss in Angeboten zusätzlich auf seine Eigenschaft als „Wohnungsvermittler“ hinweisen (§ 6 Abs. 2 1. Halbsatz WoVermRG).

Beispiel: Es ist demnach wettbewerbswidrig, wenn ein Immobilienmakler nur unter der Angabe einer Mobilfunknummer eine Kleinanzeige zu gewerblichen Zwecken schaltet, ohne seine Maklereigenschaft transparent zu machen.

Bezeichnung des Anbieters

Ob der Anbieter seinen Namen oder seine Firma in Immobilienanzeigen angeben muss, ist eine Frage des Einzelfalls. Ihre Beantwortung hängt zudem davon ab, ob die Werbung eines Immobilienunternehmens oder eines Immobilienmaklers in Rede steht.

Enthält das Angebot des Immobilienunternehmens eine ausführliche Beschreibung der zu verkaufenden oder zu vermietenden Immobilie mit Angaben zu Größe, Ausstattung, Lage und Preis, muss der Anbieter seinen Namen bzw. seine Firma nennen. Gleichzeitig ist die Angabe der Straßenadresse des Maklers erforderlich (§ 5a Abs. 3 Nr. 2 UWG). Weist das Inserat nur allgemein auf die Immobilie hin oder beinhaltet es keine Preishinweise, brauchen Name, Firma und Anschrift nicht genannt zu werden.

Eine Sonderregelung enthält § 6 Abs. 2 1. Halbsatz WoVermRG für den Wohnungsvermittler. Beim Angebot von Mietwohnungen muss der Makler seinen Namen angeben und sich zusätzlich als „Wohnungsvermittler“ bezeichnen (LG Berlin, Versäumnisurteil v. 01.09.2011, Az. 52 O 143/11).

Impressum im Internet

Präsentiert sich der Unternehmer im Internet, verlangt § 5 Abs. 1 TMG die Angabe folgender Informationen:
  • Name und Straßenanschrift des Anbieters, bei juristischen Personen auch die
  • Rechtsform und die Namen der vertretungsberechtigten Personen
  • E-Mail-Adresse und weitere Kommunikationsmöglichkeit wie Telefonnummer,Telefaxnummer oder elektronische Anfragemaske mit Rückantwort innerhal von 60 Minuten
  • im Falle einer behördlichen Erlaubnis die zuständige Aufsichtsbehörde
  • im Falle einer Eintragung im Handelsregister, Vereinsregister, Partnerschaftsregister oder Genossenschaftsregister den Namen und den Ort des Registers sowie die Registernummer
  • Umsatzsteueridentifikationsnummer, soweit vorhanden

Wie muss die Immobilie in einem gewerblichen Inserat beschrieben werden?

Eine Irreführung ist gegeben, wenn der Anbieter oder Werbende die Immobilie nicht in ihrem Bestand haben und die beworbene Miete oder den Kauf nicht bewerkstelligen können, sog. Lockangebote (§ 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 UWG). Für die Vermittlung von Wohnräumen bestimmt § 6 Abs. 1 WoVermRG ausdrücklich, dass der Wohnungsvermittler Wohnräume nur dann anbieten darf, wenn er dazu vom Vermieter einen entsprechenden Auftrag hat.

Um seine Immobilie attraktiv zu präsentieren, wird der Anbieter regelmäßig Hinweise geben zur Ausstattung, zur örtlichen Lage und zur Umgebung sowie zur Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen und der Verkehrsinfrastruktur. Das Gesetz lässt ihm dazu weitgehend freie Hand. In jedem Fall erforderlich sind Angaben zum Energieausweis, sofern für die Immobilie ein solcher Ausweis vorhanden ist.

EnEV

Im Grundsatz muss jeder Eigentümer eines Gebäudes im Besitz eines Energieausweises sein (§ 16 Abs. 1 EnEV). Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis müssen enthalten sein in werblichen Immobilienanzeigen, die in kommerziellen Medien (Zeitungsinserate, Flyer, Internet etc.) veröffentlicht werden (§ 16a Abs. 1 Satz 1 EnEV). Diese Pflichtangaben umfassen
  • die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
  • den im Energieausweis genannten Wert des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs (bei nicht überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden die Werte für Wärme und Strom, § 16a Abs. 1 Satz 2 EnEV)
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung
  • das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.
Die Angaben sind sowohl bei Kaufangeboten für Immobilien zu machen als auch bei Angeboten zur Miete, zur Pacht oder zum Leasing (§ 16a Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 EnEV). Ob auch Makler verpflichtet sind, die Angaben aus dem Energieausweis in ihre Werbeinserate aufzunehmen, ist noch nicht abschließend geklärt. Die Landgerichte beurteilten diese Frage unterschiedlich. Die Oberlandesgerichte in Hamm und München sehen die Makler in der Pflicht, die Daten aus dem Energieausweis in der Werbung zu nennen (OLG Hamm, Urteil v. 04.08.2016, Az. 4 U 137/15 und Urteil v. 20.08.2016, Az. 4 U 8/16 – beide nicht rechtskräftig; OLG München, Urteil v. 08.12.2016, Az. 6 U 4725/15 – nicht rechtskräftig). Die Energieangaben seien wesentliche Informationen, die dem Interessenten an einer Immobilie nach § 5a Abs. 2 UWG nicht vorenthalten werden dürften.

Ist ein Energieausweis noch nicht ausgestellt worden, bedeutet dies kein Werbeverbot für die Immobilie. Es ist jedoch zu empfehlen, in der werblichen Ankündigung darauf hinzuweisen, dass für das Gebäude ein Energieausweis noch nicht vorhanden ist. Spätestens bei der Besichtigung nämlich ist dem Interessenten der Energieausweis oder eine Kopie davon unaufgefordert vorzulegen. Der Vorlagepflicht genügt auch, das Dokument während der Besichtigung deutlich sichtbar auszulegen oder auszuhängen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV). Findet eine Besichtigung nicht statt, muss dem potentiellen Käufer oder Mieter der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich vorgelegt werden (§ 16a Abs. 2 Satz 2 EnEV). Im Übrigen ist der Ausweis vorzulegen, wenn der Interessent dies verlangt (§ 16 Abs. 2 Satz 2 EnEV). Kommt es zum Vertragsschluss, ist der Ausweis bzw. eine Kopie dem Vertragspartner unverzüglich auszuhändigen (§ 16 Abs. 2 Satz 3 EnEV). Die Möglichkeit der Einsichtnahme bei Vertragsschluss genügt nicht.

Verstöße gegen die Vorschriften zum Energieausweis stellen Ordnungswidrigkeiten dar (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 bis 6 EnEV) und können mit einem Bußgeld bis zu 15.000 Euro geahndet werden (§ 8 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 EnEG).

Irreführende Angaben

Für die Immobilienwerbung ist selbstverständlich auch das lauterkeitsrechtliche Verbot irreführender Handlungen und Unterlassungen zu beachten (§§ 5, 5a UWG). Die Immobilie darf nicht größer oder in der Ausstattung werthaltiger dargestellt werden als es den Tatsachen entspricht. Eine Irreführung ist auch dann anzunehmen, wenn die geografische Lage der Immobilie in unzutreffender Weise angegeben wird. Wettbewerbswidrig ist deshalb eine Werbung, die das Objekt als „am Stadtrand von Berlin“ gelegen beschreibt, obwohl es sich nicht mehr auf Berliner Stadtgebiet befindet. Unzulässig ist ebenfalls die Angabe falscher Postleitzahlen zu dem angegebenen Objekt. Immobilien im ländlichen Raum werden vielfach mit einer Entfernungsangabe zur nächstgrößeren Stadt angepriesen. Ist die tatsächliche Entfernung jedoch größer als angegeben, ist die Werbung verbotsgefährdet.

Erbbaurecht

Zum Verkauf angebotene Häuser und Eigentumswohnungen können auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichtet sein. In Werbeankündigungen muss auf diesen Umstand hingewiesen werden. Zugleich sind die verbleibende Dauer des Erbbaurechts anzugeben sowie die Höhe des Erbbauzinses (LG Karlsruhe, Urteil v. 07.02.2014, Az. 14 O 77/13 KfH III, zitiert in: WRP 2014, 1140).

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Welche Preishinweise muss die Immobilienwerbung enthalten?

Eine Reihe von Faktoren entscheidet darüber, ob eine Immobilienwerbung Preishinweise enthalten muss, und falls ja, welche Angaben im Einzelnen in die Werbung aufzunehmen sind. Auf einer ersten Ebene ist zu unterscheiden zwischen dem Preis für die Immobilie und dem Preis für die Dienstleistungen eines Maklers, der Maklerprovision. In Bezug auf die Preise für die Immobilie kommt es darauf an, ob die Werbung Wohnraum anbietet und sich an Verbraucher richtet oder ob Gewerbetreibende die angesprochene Zielgruppe für das beworbene Objekt bilden. Schließlich ist zu berücksichtigen, ob die Werbung eines gewerblichen Verkäufers oder Vermieters in Rede steht oder diejenige eines Immobilienmaklers. Aus dieser Gemengelage resultiert eine Reihe von Fallkonstellationen.

Anbieten von Wohnraum gegenüber Verbrauchern

Werbeanzeigen über Wohnräume, die sich an Verbraucher richten, unterliegen der Preisangabenverordnung (PAngV). Ihr zufolge steht es dem Anbieter grundsätzlich frei, ob er in seiner Werbung Preise nennt. Zur Angabe von Preisen ist der Anbieter jedoch verpflichtet, wenn es sich um ein sog. preisangabenrechtliches Angebot handelt. Das ist der Fall, wenn das Inserat wesentliche Angaben zur Immobilie beinhaltet wie Größe, Ausstattung und Lage (BGH, Urteil v. 04.03.1982, Az. I ZR 30/80, zitiert in: WRP 1982, 411). Werden derart entscheidungsrelevante Parameter in der Werbung mitgeteilt, ist auch der Preis zu nennen (§ 1 Abs. 1 Satz 1 1. Fall PAngV). Steht das Objekt zum Kauf, muss der Kaufpreis einschließlich aller Preisbestandteile angegeben werden, der sog. Gesamtpreis. Davon ausgenommen sind jedoch Steuern und Notarkosten. Muss der Käufer mit einer Eigentumswohnung zwingend auch eine Garage oder einen Stellplatz erwerben, ist der Gesamtpreis für Wohnung und Garage/Stellplatz darzustellen. Dem Anbieter ist es nicht verwehrt, die Einzelbeträge für Wohnung und Garage/Stellplatz zusätzlich auszuweisen. Die herausgehobene Darstellung des Gesamtpreises gegenüber den Einzelpreisen ist aber unerlässlich. Nur wenn es dem Interessenten freigestellt ist, auch die Garage bzw. den Stellplatz zu erwerben, genügt die Angabe der Einzelpreise. Die Angabe von Preisspannen ist nicht zulässig (LG Berlin, Urteil v. 06.05.2014, Az. 16 O 64/14). https://www.wettbewerbszentrale.de/de/aktuelles/_news/?id=1400

Ist die zum Kauf angebotene Immobilie auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichtet, ist zusätzlich zum Kaufpreis auch auf die Höhe des jährlichen Erbbauzinses hinzuweisen (LG Karlsruhe, Urteil v. 07.02.2014, Az. 14 O 77/13 KfH III, zitiert in: WRP 2014, 1140).

Steht der angebotene Wohnraum zur Vermietung bereit, ist die monatliche Miete anzugeben. Handelt es sich dabei um die Kaltmiete, ist ein Hinweis auf zusätzlich zu entrichtende Nebenkosten erforderlich, aber auch ausreichend. Ein konkreter Betrag zu den Nebenkosten muss nicht angegeben werden, da sich deren Höhe im Voraus nicht quantifizieren lässt.

Die soeben dargestellten Grundsätze gelten auch, wenn ein Makler die Wohnimmobilie anbietet. Sollen die Wohnräume vermietet werden, gilt für den Makler jedoch vorrangig das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG). Es verlangt, dass der Makler den Mietpreis der Wohnräume angibt, wenn er sie öffentlich anbietet, z. B. in Zeitungen, auf Aushängetafeln und dergleichen. Zusätzlich hat er darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind (§ 6 Abs. 2 2. Halbsatz WoVermRG).

Anbieten von Immobilien gegenüber anderen Personen als Verbraucher

Richtet sich das Angebot an ein gewerbliches Unternehmen, gilt die PAngV nicht. Der Anbieter, sei es ein gewerblicher Vermieter bzw. Verkäufer oder ein Makler, ist nicht verpflichtet, in Inseraten, Anzeigen und dergleichen Preise zu nennen.

Anbieten der Maklerleistungen

Bewirbt ein Makler eine Wohnimmobilie gegenüber Verbrauchern zum Kauf oder zur Miete, bietet er damit gleichzeitig seine Dienstleistungen als Immobilienmakler an. Bei Kaufangeboten muss er deshalb nicht nur auf die Provisionspflichtigkeit hinweisen, sofern der Erwerber eine Provision zu zahlen hat. Vielmehr muss auch die Höhe der Provision bereits aus der Werbung ersichtlich sein. Sie kann einen bestimmten Prozentsatz vom Kaufpreis ausmachen, aber auch in einem konkreten Geldbetrag bestehen. Die Mehrwertsteuer ist jeweils einzurechnen (§ 1 Abs. 1 Satz 1 1. Fall PAngV).

Für die Vermietung von Wohnraum kann der Makler seit der Einführung des sog. Bestellerprinzips am 13. Juni 2015 vom Mieter eine Provision nicht mehr verlangen. § 2 Abs. 1a WoVermRG schließt einen derartigen Anspruch aus. Nach dieser Vorschrift darf der Makler von Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume.

Für einen Fall macht das Gesetz eine Ausnahme: Ein Provisionsanspruch gegen den Mieter besteht, wenn der Makler ausschließlich aufgrund des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages (Suchauftrag) vom Vermieter den Auftrag einholt, dessen Wohnung dem Wohnungssuchenden anzubieten (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Ein Provisionsanspruch gegenüber dem Mieter scheidet dagegen aus, wenn der Wohnungssuchende einen Suchauftrag erteilt, das vermietete Objekt sich zu diesem Zeitpunkt aufgrund eines Auftrags des Vermieters aber bereits im Portfolio des Maklers befand. In gleicher Weise zu beurteilen ist diejenige Situation, dass der Wohnungssuchende einen Suchauftrag erteilt und der Makler anschließend unaufgefordert einen Vermittlungsauftrag des Vermieters zu der dem Wohnungssuchenden vermieteten Wohnung erhält. In beiden Fallgestaltungen scheitert der Provisionsanspruch daran, dass der Makler den Vermittlungsauftrag des Vermieters nicht aufgrund des Suchauftrags des Wohnungssuchenden eingeholt hat (Gesetzesbegründung, BT-Drucksache 18/3121, S. 36).

Der Makler ist beweispflichtig dafür, dass ihm im konkreten Einzelfall ein Provisionsanspruch gegenüber dem Wohnungssuchenden zusteht. Der Höhe nach ist er auf zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beschränkt (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). Die Mehrwertsteuer ist in die Provisionsangabe einzurechnen (LG Osnabrück, Urteil v. 17.05.2013, Az. 13 O 7/13; LG Bielefeld, Urteil v. 15.10.2013, Az. 17 O 122/13). Die Angabe könnte etwa lauten „Provision: 2,38 Monatskaltmieten“.

Verstöße gegen das Bestellerprinzip stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit einem Bußgeld bis zu 25.000 Euro geahndet werden (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 WoVermRG).

Die Einführung des Bestellerprinzips lässt Werbeaussagen wie „Provisionsfrei“ oder „Provisionsfrei für Mieter“ in Immobilienanzeigen für die Vermietung von Wohnraum in einem anderen Licht erscheinen. Wurde mit einem solchen Hinweis eine besondere Preisgünstigkeit des Angebots zum Ausdruck gebracht, stellen derartige Aussagen nach der Gesetzesänderung eine Werbung mit Selbstverständlichkeiten dar. Sie sind wegen Irreführung über den Preis wettbewerbswidrig (§ 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 UWG).

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Was muss der Immobilienmakler nach Abschluss eines Maklervertrages beachten?

Hat der Makler einen Auftrag angenommen, muss er seinem Auftraggeber eine Mitteilung über das zu entrichtende Entgelt zukommen lassen, soweit ein solches, auch Provision genanntes Entgelt anfällt. Bei der Wohnungsvermittlung ist die Provision in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben (§ 11 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a) i.V.m. § 10 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe a) MaBV). Weiterhin ist dem Auftraggeber die Vertragsdauer bekannt zu geben (§ 11 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a) i.V.m. § 10 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe f) MaBV).

Die Übermittlung dieser Informationen hat unmittelbar nach der Annahme des Auftrags zu erfolgen, und zwar in schriftlicher Form. Auch wenn der Abschluss des Maklervertrages selbst keiner besonderen Form bedarf, also auch per Telefon oder E-Mail geschlossen werden kann, ist für diese vertraglichen Informationen die Schriftform vorgeschrieben. Eine Übermittlung auf elektronischem Wege per E-Mail ist deshalb nur dann ausreichend, wenn das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen ist (§ 126a Abs. 1 BGB).

Beispiel: Erhält der Makler den Auftrag, für ein bestimmtes Grundstück einen Käufer zu finden, muss er seinen Auftraggeber, den Verkäufer, unmittelbar nach Abschluss des Maklervertrages schriftlich in Kenntnis setzen über die Höhe der Provision und die Dauer des Maklervertrages. Bei Aufträgen zur Vermietung und Verpachtung gilt dies ebenso.

Findet der Makler einen in Frage kommenden Käufer, Mieter oder Pächter und kommt es zu Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer über das Objekt, hat der Makler dem Kaufinteressenten verschiedene Informationen zur Verfügung zu stellen. Dies muss spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen geschehen und ebenfalls in schriftlicher Form (§ 11 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b) i.V.m. § 10 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe b) bis e) und Abs. 3 Nr. 1 bis 3 MaBV). Bedeutsam sind folgende Informationen, die sich auf das Objekt beziehen:
  • Bei Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen, Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers (§ 11 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b) i. V. m. § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV).
  • Bei Vermietung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Mietforderung sowie gegebenenfalls Höhe eines Baukostenzuschusses, einer Kaution, einer Mietvorauszahlung, eines Mieterdarlehens oder einer Abstandssumme, Name, Vorname und Anschrift des Vermieters (§ 11 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b) i. V. m. § 10 Abs. 3 Nr. 2 MaBV).
  • Bei Vermietung von gewerblichen Räumen oder Wohnräumen: Lage des Grundstücks und der Räume, Ausstattung, Nutz- und Wohnfläche, Zahl der Räume, Höhe der Mietforderung sowie gegebenenfalls Höhe eines Baukostenzuschusses, einer Kaution, einer Mietvorauszahlung, eines Mieterdarlehens oder einer Abstandssumme, Name, Vorname und Anschrift des Vermieters (§ 11 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b) i. V. m. § 10 Abs. 3 Nr. 3 MaBV).

Steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu, wenn Verträge über Immobilien oder Maklerdienstleistungen im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden?

Im Grundsatz steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu bei Verträgen, die im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden (§ 312g Abs. 1 BGB). Im Immobilienbereich sind aber einige Besonderheiten zu beachten. Dabei ist zwischen Verträgen über die Immobilie einerseits und Verträgen über Maklerleistungen andererseits zu unterscheiden.

Verträge über die Immobilie

Ein Widerrufsrecht besteht nicht bei Verträgen über die Begründung, den Erwerb oder die Übertragung von Eigentum oder anderen Rechten an Grundstücken. Sie sind von den Regeln über das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge ausgenommen (§ 312 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Kaufvertrag über die Immobilie selbst kann also nicht mehr widerrufen werden.

Bei Mietverträgen über Wohnräume kommt es darauf an, ob der Mieter die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt hat. War dies der Fall, besteht ein Widerrufsrecht nicht (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB). Dafür besteht kein Bedürfnis, denn der Mieter konnte die Wohnung vor Vertragsschluss prüfen. Ging dem Vertragsschluss eine Besichtigung nicht voraus, gewährt das Gesetz dem Mieter ein Widerrufsrecht (§ 312 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. Abs. 3 Nr. 7 BGB). In diesem Fall muss der Unternehmer den Verbraucher über dessen Widerrufsrecht auch informieren (§ 312 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. Abs. 3 Nr. 6 BGB und Art. 246a § 1 Abs. 2 und 3 EGBGB).

Verträge über Maklerdienstleistungen

Werden provisionspflichtige Maklerverträge zwischen einem Immobilienmakler und einem Verbraucher im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu (§ 312g Abs. 1 BGB).

Beispiel: Ein Verbraucher hat einen Makler beauftragt, für ihn eine passende Immobilie zum Kauf zu suchen. Da das sog. Bestellerprinzip nur für Mietverträge gilt kann der Makler in diesem Fall (Kauf) vom Verbraucher eine Provision verlangen. Den der Provisionsvereinbarung zugrunde liegenden Maklervertrag kann der Verbraucher in der Regel innerhalb einer Frist von 14 Tagen widerrufen.

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Darf ein Immobilienunternehmen oder ein Makler dem Tippgeber eine Provision versprechen, der ihm eine Person benennt, die eine Immobilie vermieten oder verkaufen, bzw. mieten oder kaufen möchte?

Immobilien- und Maklerunternehmen versuchen nicht selten, durch die Vermittlung von Privatpersonen die Daten von Immobilienbesitzern zu erlangen, die ein Immobiliengeschäft tätigen wollen. Der Tippgeber soll dafür eine sog. Tipp-Provision erhalten, die zumeist daran geknüpft ist, dass das Geschäft über die Immobilie tatsächlich zustande kommt. Da Privatpersonen als Werber eingesetzt werden, spricht man von Laienwerbung.

Im Grundsatz ist Laienwerbung nicht zu beanstanden. Im Einzelfall kann sie aber wettbewerbswidrig sein. Folgende Unlauterkeitsgründe sind von Bedeutung:
  • Gefahr einer Irreführung der umworbenen Immobilienbesitzer, die mit dem Immobilien- oder Maklerunternehmen den Vertrag schließen sollen.
  • Gefahr einer Belästigung der umworbenen Immobilienbesitzer
  • Werbung ist auf die Verdeckung des Prämieninteresses und damit auf einer Täuschung über die Motive des Laienwerbers angelegt, sog. verdeckte Laienwerbung.
  • Werbung ist auf die Weitergabe personenbezogener Daten des Immobilienbesitzer an das Immobilien- bzw. Maklerunternehmen angelegt, ohne dass der Immobilienbesitzer zustimmt.
Unzulässig ist die Ankündigung einer Prämie von 1.000 Euro für die Empfehlung eines Laienwerbers mit dem Hinweis, dass die Empfehlung diskret und vertraulich behandelt werde und der Laienwerber nicht als Empfehlungsgeber auftreten müsse. Die Werbung ist darauf angelegt, personenbezogene Daten zum Zwecke der Werbung ohne Einwilligung des Betroffenen an das Immobilien- oder Maklerunternehmen weiterzugeben, was mit § 28 Abs. 3 BDSG nicht vereinbar ist. Darüber hinaus soll das Prämieninteresse gegenüber dem Immobilienbesitzer verschleiert werden, was die Gefahr der unsachlichen Einflussnahme i. S. d. § 4 Nr. 1 UWG begründet (LG Berlin, Urteil v. 14.11.2014, Az. 15 O 213/14).

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Welche Hilfestellungen darf der Makler bei der Formulierung des Mietvertrages geben?

Die Mitwirkung des Maklers bei der Erstellung des Mietvertrages kann einen unterschiedlichen Umfang annehmen. Ihr Ausmaß entscheidet darüber, ob die Beratung durch einen Makler zulässig ist.

Keinen Bedenken unterliegt das Ausfüllen vorgedruckter Mietvertragsformulare, wie sie im Handel erhältlich sind. Rechtsauskünfte, die der Makler im Zuge des Ausfüllens des Vertragsformulars erteilt, sind nach § 5 Abs. 1 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zulässig. Sie stellen eine Nebenleistung zum Berufs- und Tätigkeitsbild des Maklers dar. Die Grenze zur unerlaubten Rechtsberatung wird aber überschritten, wenn der Makler mit dem Kunden auf dessen Bitte die Regelungen des Mietvertragsformulars daraufhin erörtert und überprüft, ob sie durch andere Bestimmungen ersetzt werden sollen, die den individuellen Wünschen und Bedürfnissen des Kunden eher entsprechen. Eine derartige Vertragsgestaltung stellt eine unerlaubte Rechtsberatung dar (OLG Karlsruhe, Urteil v. 13.10.2010, Az. 6 U 64/10, zitiert in: WRP 2010, 1553).

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